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一文读懂中国房价高涨背后的逻辑!

 

"究竟是什么因素推高了中国房价?这个问题很难回答。如果从宏观面分析房价,根本上是在讨论经济周期问题,跟房价的关系不大,彼此之间基本上处在两个不同的维度上。未来应该要回归到对收入水平的研究,这里的收入水平,是一种能够直接主导未来房价变化的购买力,衡量这种收入水平最需关注的指标就是城市个人所得税收入的基数和增长问题。"

中国房价到底是被谁推上去的,这个问题实在太难回答了,你可以说是被政府的垄断性供地,以及高额的土地出让金推上去的;你也可以说是被持续的城镇化和不断增长的民众收入水平推上去的;你还可以说是被宽松的货币政策和越来越高的买房杠杆率推上去的;你更可以认为是中国资本市场投资渠道狭窄、外汇管制严格所造成的。

 

研究中国房地产市场的问题,是要有一定穿透能力的,否则基本上都是挠痒痒,难以剥开皮来看。但就算剥开皮,也未必能看得清楚,因为没有在手术台上死过病人的冲击,可能还算不上一个好的外科医生。

 

如果把最近五年,非常有代表性的几个城市拿出来做对比,我们抛开所有政策性因素,可以简单的得出这样一个结论,主导房价的显性因素有三个不可忽略的点:第一个是资源聚集程度;第二个是经济活力水平;第三个是带动效应。

 

从图中可以看出,北京由于资源集聚程度全国最高,房价的稳步上涨性在2014年之前甚至高于深圳。但在2014年之后(中国经济增速持续下滑),深圳房价迅速飙升,这本身代表的是深圳经济活力水平更高。

 

廊坊(北京周边城市)的上涨速度明显高于西部重镇兰州,其主要的原因就是北京对周边城市的带动效应。至于东北城市吉林,近五年房价一直在下跌,这完全符合区域经济现实,吉林旁边既没有北京这样的城市,更没有深圳这样的自身经济活力,甚至也缺少像兰州这样的西部城市的人口红利。

 

实际上这五个城市就是中国房地产市场未来的一个缩影,全国每一个经济区域中心,都可以找到这样五个具备代表性的地方来分析其房价走势,有的小涨,有的大涨,有的不涨,有的下跌。因此讨论中国房价,已经到了需要具体到某个城区、甚至某个街道这种点上。

 

如果仅仅从宏观面分析房价,实际上根本就是在讨论经济周期问题,跟房价的关系已经不大了,彼此之间基本上处在两个不同的维度上。

 

未来我更看重的,可以垂直去分析房价的点,要回归到对收入水平的研究,而我所说的收入水平,是一种能够直接主导未来房价变化的购买力,具体说,是城市高收入者的增长速度,而不是中产阶级加杠杆,银行使劲放贷带来的需求。

 

衡量我所提到的这种收入水平(购买力)有一个指标可以关注,就是城市个人所得税收入的基数和增长问题。

 

2016年个人所得税收入排名前三的城市是,上海(1482.7亿)、北京(1428.1亿)、深圳(757.9亿),深圳同比增幅要比上海和北京大得多,增幅达到了36%。另外,主要的二线城市里有一个城市需要注意,青岛2016年个税总额远低于2015年(比较罕见),原因不知。

 

什么是高收入者,什么是购买力,我可以引用一个段子在来说明这个问题。

 

某天,一位私募公司老总与一名银行负责投资委外的工作人员相约咖啡馆,银行人员问私募老总:“你们现在多少规模了?”私募老总回答“九亿多,今年要努力突破十亿。”银行人员说:“才九亿?!你们这种小私募我们是不会投的,太小了!做到二十亿规模么过来跟我聊聊差不多!”于是合作没谈成,银行人员雄赳赳,气昂昂,满脸得意之色坐上公交车走了!私募老总买了单,思考了一会,满脸怏然,但很快理清思路开着他的保时捷卡宴加班去了!旁边的券商投资人员艳羡不已,喝完手边的那杯温水,打开手机,寻找附近能挣红包的单车,骑上回家了。

 

在上面这个段子里,私募公司老总的购买力,是银行工作人员和券商投资人的很多倍,这就是深圳为什么有如此强大活力的原因之一,全国大部分私募都在深圳,而这仅仅是一个简单的侧面。

 

由于个人所得税的征收,存在“起征点”和“累进税率”的安排,高收入者越多的城市,个税的收入水平就越高,也就是说富人越多的地方,个税收入就越多,而富人越多的地方,对房价的推动就越明显。

 

在当前环境下,富人对房子的需求,是线性增长,而一般中产阶级仅仅是一个由信贷支撑的需求预期,受金融环境的影响非常大。深圳GDP总额比天津和重庆只高出不到10%,但深圳的个人所得税收入是天津和重庆加起来的五倍(目前深圳的房价是天津的接近五倍)。

 

这就是为什么很多GDP非常高的城市,个税收入水平却偏低(中产和工人居多,富人较少),房价涨幅也远低于个税收入较高城市的一个重要原因(房价的确是由富人推动的,而不是简单的人口效应,要知道重庆人口是深圳的十倍)。

 

当然,每个城市的房价,有很多影响因素,个税这个问题,不是绝对影响力。不过问题的关键点在于,随着经济周期的转变、利率周期的转变、人口结构的转变等,房子作为近几年来一种被神话的金融资产,可能面临更加理性的估值重构,判断房价的逻辑会越来越简单,而不是越来越复杂。

 

如果一个城市个人所得税增长出现了问题(在不减税的情况下),房价的支撑因素将变得十分脆弱。

 

本文转载自环球老虎财经,阅读原文

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